Après le compromis de vente, la signature de l’acte authentique chez le notaire matérialise la dernière étape du processus. À ce moment, le notaire vérifie que tout est bien légal dans la transaction et, surtout, il officialise le transfert de propriété. Le plus souvent, c’est ici que l’acquéreur paie le montant du bien, et il reçoit par la même occasion les clés de son habitation. Cette étape incontournable dans toute vente immobilière marque le début d’une nouvelle vie pour les deux parties !
Quelle est la différence entre compromis et acte de vente ?
Bien souvent, pour acheter un bien immobilier, on commence par réaliser un compromis de vente, avant de signer l’acte authentique devant notaire. La principale différence entre ces deux formalités réside dans leur caractère obligatoire : le compromis de vente reste une démarche facultative, tandis que l’on ne peut pas effectuer de cession de propriété sans l’intervention d’un notaire.
Et si le compromis de vente ne constitue pas une exigence légale, les professionnels de l’immobilier insistent généralement pour que ce premier contrat soit matérialisé entre les deux parties. Il permet justement que le rendez-vous chez le notaire se passe mieux, sans aucune mauvaise surprise, parce que l’acheteur et le vendeur se sont mis d’accord bien avant, ont chacun des droits, des devoirs et s’y tiennent.
Dans le compromis de vente, on peut mentionner le nom du notaire qui s’occupera de l’acte authentique. Cela aide à se projeter sur cette dernière étape, qui marquera la fin de toutes les démarches administratives préparatoires.
Il est à noter qu’au Luxembourg le notaire jouit d’un statut spécial d’officier public. Il ne représente aucune des parties, mais est le garant de la légalité de l’opération. En apposant sa signature, le notaire garantie à l’acquéreur que le bien n’est pas grevé d’une hypothèque antérieure. Il fait aussi les recherches de propriété et d’origine du bien pour garantir que le vendeur est bien le propriétaire. Le notaire se charge ensuite des procédures d’enregistrement et de transcription.
« Le notaire se charge ensuite des procédures d’enregistrement et de transcription. »
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Signature de l’acte authentique : quelles conséquences ?
Le plus souvent, ce n’est pas la signature de l’acte authentique qui vous rend propriétaire : vous l’êtes dès que vous avez validé le compromis de vente, et que vous avez eu l’accord du banquier pour le crédit. En effet, le compromis vous engage à acheter le logement, dans des conditions précisément établies (prix, modalités de versement, clause suspensive d’obtention de prêt). Logiquement, dès lors que vous le signez, vous devenez propriétaire des lieux.
Mais ce statut ne signifie pas pour autant que vous pouvez jouir du bien, puisque vous ne l’avez pas encore payé, et que votre qualité de propriétaire n’a pas été validée par un notaire. En ce sens, la signature de l’acte authentique vous donne tous les droits sur votre nouvelle propriété, à condition bien sûr de payer l’intégralité du montant fixé dans le compromis. C’est à ce moment que l’on vous transmet les clés de votre nouvel habitat. Le vendeur ne peut plus y pénétrer, et vous disposez de la liberté d’emménager sur place, de louer ou même de faire des travaux.
Si vous n’avez pas effectué de compromis de vente, vous n’êtes toujours pas propriétaire du bien avant d’entrer chez le notaire. Dans cette configuration, l’acte de vente symbolise en plus votre nouveau statut.
Le passage par une étude, bien qu’il soit obligatoire, représente un coût : des frais administratifs seront facturés, mais aussi des honoraires appelés « émoluments » et des taxes pour l’Administration (droits d’enregistrement) et de transcription. Pour anticiper les dépenses, demandez l’aide d’une agence immobilière.
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Bonjour,
J’aurais besoin d’une information svp…j’ai acheté un appartement du Fond de Logement, avec emplacement intérieur (qui se trouve dans un autre bâtiment). Dans notre bâtiment il y a également des places de parking, mais l’architecte apparentement à décide de décaler nos places dans le bâtiment en face (raison inconnue). Ma question est : pourrions-nous faire un transfert de propriété entre nous les propriétaires pas le biais d’un notaire? Vu qu’on a pas le droit de vendre séparé le parking.
En attendant votre réponse par mail si possible, je vous souhaite une excellente journée!
Ce qui change les actes du Fonds de Logement et de la SNHBM avec les ventes du privé c’est la forme du contrat :
– Dans le privé c’est une vente en pleine propriété avec la quote-part terrain.
– Chez les promoteurs publics c’est :
o Un bail emphytéotique pour le terrain (sur 99 ans en principe)
o Une vente des constructions
o Les contrats prévoient des clauses appelées anti-spéculation qui visent à éviter que le propriétaire puisse faire une plus-value sur la vente du bien acquis dans le cadre d’un logement à coût modéré : cette clause se matérialise ces dernières années avec un droit de rachat au prix d’acquisition indexé.
La réponse à vos questions nécessitera cependant une analyse détaillée de l’acte d’achat. En effet, aucune disposition légale ne règle cette situation – c’est le libre arbitre des parties dans le cadre de l’acte de vente.
Pour le principe, une échange de lot serait tout à fait possible moyennant acte notarié. Mais comme indiqué ci-dessus, son impact sur les conditions signées reste à étudier avec le détail de l’acte de vente. La vente ayant été faite avec bail emphytéotique sur le terrain, le bailleur sera dès lors automatiquement informé de l’intention de l’échange et devra aussi donner son accord avec l’échange. En effet, suite à l’échange, son locataire va changer.
Le Fonds de Logement et la SNHBM ont instauré depuis plusieurs années un droit de rachat en cas de cession, ce droit pouvant aller jusqu’à la durée totale de bail emphytéotique – à savoir 99 ans. Ce droit de rachat est une clause contractuelle non définie par la loi. Donc elle doit s’apprécier dans le cadre de l’acte notarié.
Si vous nous adressez une copie de votre acte d’achat, nous pourrons vous fournir une réponse plus détaillée sur le sujet.
news.cigdl@gmail.com
Bonjour,
Je suis en train d’acheter un appartement, sans le garage. L’agence a bloqué temporairement la signature du compromis de vente parceque on connait pas les millièmes qui correspond à l’appartement et au garage. Est-ce que dans l’acte du notaire il faut absolument noter les millièmes que j’achète? Est-ce que le notaire peut officialiser simplement que j’achète l’appartement sans le garage?
Merci beaucoup pour votre aide!
Bonjour,
Pour acter, les numéros des lots sont importants. Si vous voulez acter sans le garage, vous devez faire un avenant au compromis.
Bonjour,
Nous sommes vendeurs d’une maison et avons signé le compromis via une agence immobilière il y a plus de trois mois. Existe-t-il un délai légal entre la signature du compromis et celle de la vente quand rien n’est stipulé dans le premier?
Merci beaucoup,
Laurent.
Un compromis bien formulé prévoit tous les délais nécessaires, dont celui du passage à l’acte. Il est vrai que les délais d’accord de crédit se sont prolongés durant cette période de crise sanitaire, mais 3 mois nous semblent long. Nous proposons de faire un rappel à l’agence pour confirmer la date de l’acte, respectivement, en absence de réponse, de demander au notaire de convoquer l’acquéreur à l’acte.
Bonjour,
Nous sommes vendeurs d’une maison et avons signé un compromis il y a 3 mois. Jusqu’à aujourd’hui on a qu’obtenu un accord de principe avec la condition que l’acheteur vende sont appartement. Suis je obligé d’attendre encore qu’il vende l’appartement où puis-je considérer ce compromis comme caduc ?
Bonjour,
Si dans votre compromis cette clause est marquée, alors oui. Si dans votre compromis vous avez une date pour le passage à l’acte, vous pouvez notifier l’acheteur et demander l’annulation du compromis. Nous vous conseillons quand même de faire lire votre compromis par un avocat.
Bonjour, nous avons acheté un appartement déjà construit avec jouissance différée. L’acte notarié est déjà signé. Par contre, nous demandons les anciens propiétaires d`y entrer avec une entreprise de rénovation afin d’avoir un devis des travaux de la rénovation de la salle de bain et d’acheter le nécessaire, mais les anciens propiétaires refusent notre visite en disant que il ne sont pas obligés. Quelles solutions peuvent nous trouver afin de réaliser la visite avec l’entreprise de rénovation en sachant que l’on a déjà signé l’acte notarié.
Merci beaucoup
Bonjour,
Si cette clause n’a pas été prévue dans l’acte, vous ne pouvez rien faire.
Bonjour,
Nous avons vendu notre appartement et d’après l’act notaire, la remise des clefs est prévue le 1er mai, sinon une somme de 100 euro par jour doit être versée à la partie aquereuse. Notre nouveau bien n’est malheureusement pas fini pour le 1er mai et nous devons rester un peu plus longtemps dans notre appartement et n’avons aussi aucun problème à verser la somme de 100 euro par jour à la partie aquereuse.
Maintenant la partie aquereuse nous met la pression et nous dit vouloir uniquement nous donner le temps jusqu’au 15 mai car leurs meubles arrivent ce jour. Ils nous ont même envoyé une lettre recommandée établie par un notaire en disant qu’ils nous donne le temps jusqu’au 15 mai pour leur donner les clefs…
Quels sont nos droits? La partie aquereuse, peut-elle nous jeter dehors, etc etc si nous versons comme écrit dans l’act la somme demandée par jour?
Merci
Madame,
Nous faisons suite à votre demande ci-dessous. Notre réponse s’entend sous toutes réserves d’autres éléments qui ne nous auraient pas été communiqués, en particulier l’acte de vente.
Selon, l’article 1582 du Code civil, la vente est une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer.
La signature de l’acte authentique matérialise la dernière étape du processus. A ce moment, le notaire vérifie que tout est bien légal dans la transaction et, surtout, il officialise le transfert de propriété : l’acquéreur paie le montant du bien et il devient l’unique propriétaire du bien. Il détient alors aussi bien le droit de propriété que le droit d’habitation, droits dont il ne peut jouir pleinement tant que le vendeur occupe les lieux !
L’acheteur et le vendeur d’un bien immobilier peuvent parfaitement convenir que le vendeur peut continuer à occuper le bien pendant encore x temps après la signature de l’acte notarié moyennant rétribution et/ou encore une clause pénale en cas de non-respect des obligations l’une ou l’autre partie. (art. 1226 du code civil, la clause pénale est celle par laquelle une personne, pour assurer l’exécution d’une convention, s’engage à quelque chose en cas d’inexécution). La clause pénale prévoit en général une indemnité sous forme d’une somme suffisamment dissuasive à verser par jour de retard. En l’occurrence, à défaut de l’acte notarié, il nous est difficile de nous positionner sur la volonté réelle des parties. Le montant indiqué par jour de retard ne semble pas dissuasif bien au contraire eu égard au marché immobilier luxembourgeois.
Quel risque encouru pour le vendeur qui continue à occuper les lieux sans droit ? Il peut être condamné à indemniser l’acheteur pour le préjudice réellement causé, voire suivant la C. Cass. française, 05/07/2013 « le fait de ne pas libérer les lieux à la date convenue est un manquement suffisant pour justifier de la résolution du contrat ». L’acquéreur pourrait ainsi demander à ce que la vente soit annulée. En Belgique, en outre, le fisc considère une occupation gratuite comme une partie du prix de vente. Il peut alors demander que le vendeur paye aussi des droits d’enregistrement sur la valeur estimée de cet avantage.
Sinon dans le cas présent, l’acquéreur a déjà entrepris un recours à l’amiable en indiquant par courrier une date limite tolérable pour lui. Si le vendeur devait continuer à occuper les lieux après ce dernier délai, l’acquéreur pourrait effectuer des recours judiciaires : soit une action rédhibitoire (demander la résolution du contrat sur base de l’inexécution du vendeur de son obligation de délivrance), soit demander l’expulsion en justice, l’une ou l’autre éventuellement accompagnée d’une action en réparation (l’acquéreur ne peut jouir de son acquisition immobilière, il réclame des dommages et intérêts).
Ceci encore sous réserve des dispositions spécifiques dans l’acte de vente qui lui, à défaut ou avec clauses spécifiques, doit bien exister mais dont nous ne disposons pas.